中国房地产泡沫是史上最大的泡沫。不管你是否认同，它都将按照经济规律运行——破灭的时刻越来越近。唯一让人心酸的是，泡沫破灭之时，为恶者未必下地狱，行善者不一定上天堂。本书既有激扬文字、挥斥方道的意味，又对研判未来10年经济形势具有极其重要的借鉴意义。

本书凝聚了作者在财经领域的研究精华，采取了一种将记者全景式报道与评论式深入分析相结合的写作手法，详细梳理了近10年来中国经济泡沫化的历程，全面而又不失系统性地向读者展现了中国经济的全景画卷。

上至中央领导，下至黎民百姓，每一个人都在关心房价，因为房子与每一个人息息相关，更与中国经济走势密不可分。

房地产市场以及中国经济是否有泡沫？如果有，这泡沫是好是坏，何时破裂，如何应对？这是当下坊间最热议的话题之一。

本书遵循着“货币泡沫形成——房地产泡沫形成——疯狂膨胀——破灭——应对措施”的逻辑线条，探究房地产泡沫与中国经济的内在联系，详细梳理了近10年来中国经济泡沫化的历程，全面而又不失系统性地展现了中国经济的全景画卷。

本书指出，与资产泡沫非理性繁荣形影相随的是实体经济艰难前行，制造业夹缝中寻求生存，高通胀时代即将来临。

本书同时认为，切不可为了保增长而继续放任房地产泡沫肆意膨胀，而是应从治理房地产泡沫、防止中国经济形成超级泡沫人手，寻找经济增长新引擎，优化经济结构，实现产业升级，这样方能从根本上让中国经济获得重生。

序一 经济大时代的冷峻观察者

序二 房地产泡沫进入“光速”隧道

前言 中国经济鹰的重生

上篇 岌岌可危的大泡沫

 第一章 房地产泡沫难以为继

中国房地产业因祸得福

全球第二大金融泡沫？

房地产泡沫的“罪”与“罚”

房地产挟持中国经济

房地产调控的政策之殇

房地产泡沫破灭三大定理

房地产泡沫，早破比晚破好

海南：迪拜殷鉴在前

房地产18年一周期

 第二章 房地产泡沫破灭之后

中国式次贷危机的逻辑

银行不会死，房企将大量倒闭

破解地方政府债务危机

中日地产泡沫何其相似

农民工不能成为房地产人质

“蜗居”一族更需未雨绸缪

 第三章 十年增长泡沫化

经济增长结构日趋畸形

银行疯狂撒钱，泡沫持续堆积

头衔泡沫化彰显经济浮躁

虚拟经济非理性繁荣

接受现实，学会与泡沫共舞

迪拜危机的警示：没有不破的泡沫

泡沫消弭中国创新激情

 第四章 泡沫源头：货币泡沫泛滥

天量信贷或成中国经济悬湖

混乱的货币环境导致流动性过剩

货币紧缩过程不可重演上轮错误

宏观政策转折时刻已在悄悄逼近

应对贷款激增的科学发展观

中国央行如何应对新一轮挑战？

全球货币政策迷茫中方向渐渐明晰

 第五章 中国制造业艰难前行

在夹缝中寻求生存

“炒房团”涌现昭示制造业艰难

国进民退和外资控制的双重悲情

金融危机惊醒美国制造业

宏观调控屡次错杀民营资本

无解的产能过剩困局

脆弱的后危机复苏

 第六章 即将到来的高通胀

迎接新一轮全球通胀

流动性驱动泡沫化

货币政策将再次贻误战机

美元泡沫的阳谋

伯南克何时开始收紧货币？

百元油价再至为期不远

中国难逃高通胀困扰

消费物价指数严重失真，耽误通胀研判

未雨绸缪，率先应对高通胀

下篇 中国如何应对？

 第七章 如何治理当前的房地产泡沫

终结土地财政关键在改革分税制

物业税有神效但不能贸然开征

全盘研究打击房地产投机

谨慎推行农地入市

保障性住房建设如何突围？

七成资源请集中于保障性住房

 第八章 全面制止超级泡沫化

超级泡沫假说不适合中国

谨防A股重蹈上证综指6124点覆辙

 第九章 寻找经济增长新引擎

滞胀时代艰难寻找新引擎

盲目扩张的中国新能源产业

中国新能源汽车的政策尴尬

新能源“弯道超车”的梦想

比亚迪或许并非是学习的好榜样

“碳交易”是节能减排的妙棋

 第十章 经济结构改革升级之路

结构化改革迫在眉睫

10年中国经济大趋势

产业转移和农民就业本地化

藏富于民方能稳固内需

推进中国版“国民收入倍增计划”

资源为王．争夺大宗商品定价权

反思市场换技术。以自主创新立国

后记

第十一届全国政协副主席、全国工商联主席黄孟复在2010年“两会”期间如是感慨：“北京房价是2万元(每平方米)还是3万元(每平方米)，对普通老百姓来说根本就没有差别，有什么差别呢？2万元买不起，涨到3万元还是买不起。这样一来房价跟普通老百姓根本就没有关系。除非降到3 000元(每平方米)，但这可能吗？”

的确，中国房地产业已经进入了“买泡泡”的阶段，早就成为了有钱人炒作“博傻”的游戏，而与普通老百姓完全没有了关系。这是悲哀，更是一种无奈。

如今在北京六环以内已难觅每平方米万元以下的房了，而北京城镇居民人均年收入仅为26720元，目前北京100平方米左右的普通二手房售价普遍超过200万元，按首付50万元、贷款150万元计，20年本息合计211万元，共是261万元，这笔钱一个普通家庭需要不吃不喝攒将近50年。

虽然温家宝总理的“有决心在任期内管好房市，使房价保持合理”的讲话犹在耳际。但是中国的房地产市场确实已经失控，就在2010年“两会”闭幕后的第一天，人大代表、政协委员对高房价的讨伐之声余音未了，北京却出现了全部为央企的三大新“地王”。包括中国兵器装备集团公司、中国烟草总公司这样的并非以房地产为主业的央企也杀入房地产领域。

当天晚上，由著名新闻主播白岩松担任评论员的中央电视台《新闻1+1》栏目就播出了名为《政策向下，房价向上》的节目。白岩松的开场白是：“房地产市场究竟是总理说了算，还是总经理说了算。”而且就连一贯唱多房市的任志强，这次因为其拍地失败也对央企赢家大加指责。潘石屹更是认为“任总(任志强)买地是在花钱买丢人”。著名财经作家吴晓波先生则是以“丧心病狂，穷凶极恶”这八个字来描述房地产市场炒作者的癫狂状态。

除了房价收入比、租售比、投机比例这些严谨的数据分析，我们每天从报纸杂志、互联网上还能看到“地王”纪录屡屡被刷新；所有新楼盘开售之日，排队选号的现场人头攒动，其盛况超乎想象；很多炒房者以从银行贷款、典当等杠杆的方式购买多套住房。这些活生生的现实更让我们每个人切身感受到，中华大地到处是房地产业热火朝天的景象。

实际上，目前中国房地产泡沫已经让身居其中的房地产大鳄们惊讶不已，尽管华远地产股份有限公司董事长任志强一如既往地坚持其房地产业ct死多头”的形象。

2009年12月19日，微软公司全球资深副总裁张亚勤在其博客上这样写道：“昨晚在香港和几位银行家、房地产大亨吃饭，大家对北京、上海的房地产泡沫都感到很忧虑。最近几次全球和区域经济危机都和房地产业的泡沫有关。他们认为中国房地产业是目前经济最大的危机。的确，北京的房价已经不是市场行为了。”

张亚勤以及他所接触的这些社会名流表现出来的对内地房地产泡沫的忧虑，在一定程度上反映出目前的房地产泡沫是何等离谱，被《福布斯》称之为全球第二大金融泡沫也就不足为奇了。而实际上，房地产泡沫已经实实在在地绑架了中国经济，从2003年房价开始疯涨的那一刻起，就注定了会有今日的困局。

房地产泡沫的“罪”与“罚”

这些年来，拥有一套自己的住房对于生活在北京、上海以及一些中小城市的大多数白领阶层来说，已经是遥不可及的梦想，所以圆住房梦成为很多人心头的最大理想，这在全世界都是极为罕见的。尽管缺少了来自这些“高收入”群体的购买，仅仅依赖社会游资、灰色收入和城市拆迁改造的需求就足以推高房地产价格。

不过，当过剩的流动性和极度宽松的货币环境消逝的时候，中国的房地产市场就可能遭遇一场可怕的低迷，并把银行也拖下水。这就是本书一直在强调的房地产泡沫可能崩溃的中长期逻辑。一旦资金链出现问题，宽松货币环境难以再次启动，而房地产融资模式未发生实质性变化，那么房地产泡沫也就进入了最后的“博傻”阶段。P8-9

房地产泡沫进入“光速”隧道

财经专栏作家、知名财经评论员叶檀

刚刚过去的2009年和2010年的前三个月，房地产价格进入“光速”隧道。中国房地产与美国国债并列全球两大泡沫，虽然全球第二大金融泡沫言犹在耳，虽然做空对冲基金巨鳄查诺斯称中国房地产泡沫等于1000个迪拜，但中国房地产市场却坚定向上，绝不回头。

2009年的房地产泡沫是货币泡沫的直接后果。为了拯救2009年年初摇摇欲坠的国内生产总值(GDP)，政府拉长了房地产金融杠杆，给房地产泡沫火上浇油。不去除货币泡沫与房地产金融杠杆，已经疯狂的市场将更加疯狂。房地产市场成为原罪市场，不仅普通购房者在高房价中备受煎熬，房地产行业本身也收获了最多的臭鸡蛋和烂番茄。在严厉的道德谴责中构筑起来的产业环境，加之政策在宏观经济指标与激烈的民意之间左右摇摆，接下来房地产泡沫注定难以为继。这是本书作者得出的第一大结论。

如果房地产行业无法成功转型，则意味着政府异常的财政收入来源并未转变，政府拉动内需的主要工具仍然是房地产，中国的经济前景不容乐观。房地产是衡量中国宏观经济、货币政策和贫富差异的极为敏感的风向标。

中国经济走到今天，已经没有什么比加快经济结构转型和升级更为紧迫的任务。如果囤地风、炒作风全面向二线和三线城市蔓延，进而使得房地产泡沫在中国全面开花，那将是中国经济的最大风险。

2009年房地产市泡沫的新迹象，是大型央企屡成“地王”，在一线城市纵横捭阖，而民营企业则进入二线和三线城市抢地。国有企业过度参与房地产市场的竞争，是房地产泡沫向纵深发展的象征，因为这样既推高了房地产市场的价格，让中国的资产价格节节上升，向泡沫市场急行军；又使央企无心主业，以投资赢利遮掩主营业务的委靡不振，和当初的日本大企业关联持股、以土地作价抬高赢利指数如出一辙。泡沫破灭后，日本经济直至今日仍未恢复元气。房地产不仅是地方财政聚宝盆，是银行的最重要的担保品，更是粉饰地方城投公司与央企赢利的脂粉。

有人认为，只要房地产有买家，泡沫就能持续。从表面上来看，确实如此。只要有富裕人群接盘，只要银行阻断楼市可能存在的风险，那么通过向境外开放房地产市场以吸引全球富裕人群到巾国城市购房，似乎一切矛盾都可迎刃而解。

但2009年年末的迪拜危机提醒我们，这样做是短视的。迪拜精心维持的“海市蜃楼”因为债务过高、中东美元不愿意支援而暂时终结。迪拜之梦甚至吸引了全球浮华的明星们到此投资，却依然无法躲过刺破泡沫的针尖。依靠更多的货币只能维持迪拜短暂的繁荣，而“海市蜃楼”终归要湮灭。

中国经济要固本培元，重要的是让国有企业和民间资本同归原位，彻底退出商品性与投资性的房地产市场，去从事名副其实的普遍服务行业和关系国家安全、居民生活的产业，而不是在房地产市场上制造不安全因素。

本书作者由此梳理出了中国经济结构转型之路的逻辑，并着重探讨了实现这一过程的具体操作思路。

离开房地产，中国应该怎么办？作者认为，引领全球经济下一轮增长的引擎将是新能源产业，并着重讨论中国目前在新能源产业方面所存在的众多问题。如果不能很好地解决这些问题，则中国将错失下一轮增长主动权，并将错失未来30年的发展良机。

本书能够客观冷静地分析未来10年中国经济的可持续增长问题，不煽情，不以阴谋论立足，清醒的理性值得称道。全书没有任何阴谋论，更没有肆意夸大中国经济面临的风险，尽量不带个人情绪，力求用事实、数据与逻辑说话。

本书开篇提出，“在未来的3～5年内，房地产泡沫的继续膨胀已经难以为继，且极有可能在2012年或2013年前后破灭，并将在低点维持到2016年”。

我们不知道刺破中国房地产泡沫的针尖来自何处，也许是连续10次加息，也许是邻国发生偿债危机而引发全球金融市场的恐慌，也许是美元突然疲软，用时髦的话说，当资金链绷紧到一定程度，当杠杆拉长到一定程度，任何一只飞过天际的“黑天鹅”都可能引爆泡沫。

2010年3月于上海

写完本书的正文部分，眼睛又一次疼得难以忍受，胳膊有种快要断了的感觉，但也再次体验了一把创作的快感。

自从选择经济分析师和评论员作为职业之后，每天都要阅读数千字的材料和资讯，每周要写两篇左右的专栏文章，每月要看两三本各种类型的书籍。在我身边的这帮以写作为生活追求的朋友里面，大部分人的近视度数直朝着四位数前进，患有肩周炎、颈椎病的更是大有人在。但我们每个人对经济、金融研究的热情，却在自省和自励中不断提升。我们时常会通过MSN签名、网络日志来扪心自问——是否做到了以我手写我心——并总结自己所犯的错误。文章中满篇的谎言、无谓的回避和懦弱的絮语是我们一致反对和尽力规避的，一旦发现文章里存在这样的嫌疑，就会立即纠正。

我们这代人生活在一个自由而幸福的国度里，20岁时就能系统地学习现代经济学的理论知识，并且赶上了中国经济改革的大好时代，所以能够很好地将理论与实际联系起来。不像薛暮桥和马洪老先生那代经济学人一样，在知天命之年方能开始接触现代经济学。如果我们能用所学的知识服务于社会、普及于大众，就足够了。

在写作本书的过程中，我一度非常焦虑。一方面深切地感受到房地产泡沫将中国经济折腾得狼狈不堪，却又使其骑虎难下，大量的被称为流动性过剩的资本深陷其中；另一方面则感受到中国制造业的发展极其艰难，很多城市的产业空心化趋势越来越严重，炒作之风无处不在，却看不到出现新增长引擎的丝毫迹象。

很多在前几年已经被解释得十分透彻的简单的经济学原理，在2009年金融危机到来时，却被搁置一旁。眼下，私人财产被侵犯随处可见，行政干预力量过于强大，银行系统发疯似的信贷增量，国有企业匪夷所思地进入民营企业的领地，在学理和实证意义上，实在很难对这些现象的合理性作出解释。我内心的隐痛感越发强烈，对这个我所深爱的国度的前途感到无比忧虑。

应该说，本书凝聚了我多年来对中国经济所作观察和分析的心血。

另外，本书推迟了一年多出版，书中的不少内容早在2008年就已经完成，但在我的电脑里静静地躺了一年多，直到2009年出现房价暴涨和信贷井喷，加上多个在出版社做编辑的朋友的提醒，我才有了将这些散乱的文字重新整理成籍的欲望。

2010年春节之前两个月，即在本书撰写的最后紧张时刻，我花了半个月时间相继走访了上海、南京、广州、深圳、海口、合肥6个城市，边看边想，并与不少当地的朋友和民众进行了长时间的交流，深感房地产泡沫对于中国经济的威胁是如此巨大，而实体经济生存环境的恶劣程度到了令人难以想象的地步。

腊月初，我回到安徽老家，远离北京的喧嚣，将自己关进了宽大的书房，开始对书稿进行最后的梳理和通读。除了偶尔和亲戚朋友聊天叙旧，每天都有8个小时以上的时间在与文字的交流中度过，特别是每餐能享受到母亲亲手烹制的香喷喷的饭菜，更是为写作创造了极为完美的条件。夜深的时候，母亲还时常为我泡上一杯产自天柱山脚下的清茶，让静谧的乡村夜色里，多了一份茶香。感谢母亲为本书的诞生所付出的辛劳。

本书很多观点得以形成，与很多经济学家的研究密切相关，他们是我在高中和大学时代就重点关注的杰出学者。

薛暮桥、杜润生、马洪、吴敬琏和茅于轼几位老人对中国经济的分析，从来都是最切中要害的，每每读到他们的文字，总能体会到他们对中国经济发展的忧虑和那份浓厚的爱国之情。陈志武、张五常、许小年、周其仁、李稻葵、邱晓华、周春生、何帆、赵晓这几位老师的研究总是包含着深厚的理论功底和严密逻辑，读他们的文字着实是训练思维的良好材料。史蒂芬·罗奇、陶冬、胡祖六、谢国忠、张化桥是投行分析师中最值得推崇的代表，在他们的研究报告中，前瞻的分析思路、翔实的经济数据，被展现得淋漓尽致。保罗·克鲁格曼、罗伯特·蒙代尔、约瑟夫·斯蒂格利茨、马丁·沃尔夫等人对中国经济发自内心的关注，让我们在观察中国经济的时候，多了一份站在山外的感觉。

虽然经济学家的分析结论往往与现实大相径庭，但是研究他们的分析逻辑，比纠结于预测结论要有意义得多。

感谢我的领导姬斌、吴亮、张修智和张之清四位老师，他们对新闻本质和评论视角的把握，以及全新的办刊思路让我获益匪浅。感谢中国人保资产管理公司研究部总经理王家春先生，他对经济规律的认识总是让我耳目一新。每每和他们交流，都能得到新的启发，并往往从这些杂乱的片断中寻找到写文章的绝佳素材，本书的不少文字即是受到他们的指点而成。

感谢叶檀博士和张明博士为本书作序。“女侠”叶檀的勤奋，评论视角的选择，犀利的文字都是我在今后的写作过程中必须认真学习的。张明博士对于国际金融的深入研究，其专业性是我们媒体人必须认真领悟的。感谢袁岳、郭田勇、冯科、张凯华、孟波为本书撰写推荐语。感谢我的专栏编辑，他们是《上海证券报》的沈飞昊，《第一财经日报》的黄宾，《每日经济新闻》的潘海福，《新京报》的阳淼，他们对我的那些语句不算通顺的原始稿件的处理，让见报并最终用在本书中的那些文章出色不少。

蓝狮子财经出版中心的编辑王留全，中信出版社的编辑沈家乐、徐立政对本书的整体架构、文字美化做了大量的工作，并多次通读全书，感谢他们所做的艰辛努力。

倪金节

2010年2月20日于北京朝外大街星巴克

大家都在关注中国经济泡沫，但缺乏对这个领域的系统研究，而本书可以看做是在这个领域的一次有特殊意义的尝试。请关心中国经济变动规律与风险的读者关注本书。

——零点集团董事长、东方卫视和第一财经频道主持人 袁岳

中国房地产泡沫是史上最大的泡沫。不管你是否认同，它都将按照经济规律运行——破灭的时刻越来越近。唯一让人心酸的是，泡沫破灭之时，为恶者未必下地狱，行善者不一定上天堂。本书既有激扬文字、挥斥方道的意味，又对研判未来10年经济形势具有极其重要的借鉴意义。

——中央电视台《经济半小时》制片人 张凯华

房地产泡沫可能破灭并非危言耸听。作者蛰伏两年多推出本书，详解房地产泡沫形成的前因后果，为读者详细梳理了房地产泡沫与中国经济的内在联系。

——北京大学经济研究所常务副所长 冯科

本书凝聚了作者在财经领域的研究精华，采取了一种将记者全景式报道与评论式深入分析相结合的写作手法，详细梳理了近10年来中国经济泡沫化的历程，全面而又不失系统性地向读者展现了中国经济的全景画卷。

——中央财经大学教授、中国银行业研究中心主任 郭田勇

本书用事实、数据和逻辑说话，客观冷静，清醒理性。或许不是最深刻的，但绝对好。读；或许并非最权威的，但绝对独到。作者用心太专，您阅读本书时，当心深陷其中，难以自拔。

——新浪网副总编辑 孟波