挑战流行，质疑传统，诘问谬误，挖掘真谛。

一个著名学者对于中国房地产是是非非问题的无畏、理性探索。

《激荡年代(中国房地产批判)》是中国著名房地产问题专家张泓铭教授从事房地产研究20年所撰文章之精选，内容包括城市旧改和动迁、房地产业、土地、住房制度、住房保障、市场和调控、房地产服务业、非住宅、房地产外资、住房公积金、房地产税收、房地产统计和监测等12章共69篇，大体涵盖了中国房地产发展的主要问题。

《激荡年代(中国房地产批判)》是中国著名房地产问题专家——张泓铭教授从事房地产研究所撰文章之精选，内容包括房地产业、城市旧改和动迁、土地、住房制度、住房保障、市场和调控、房地产服务业、非住宅、房地产外资、住房公积金、房地产税收、房地产统计等。

《激荡年代(中国房地产批判)》忠实反映了作者对于中国房地产是是非非问题的无畏、理性探索，也彰显了作者挑战流行、质疑传统、诘问谬误、挖掘真谛的特色和追求。

序言

第一章 关于房地产业

 房地产行业管理研究报告

 理顺经营权的根本是产权结构调整

——对房地产国有企业改革的感晤

 正确认识上海房地产业在“十一五”期间的地位

 房地产业作为支柱产业在中国是可持续的

 减速是必然的，增长也是必然的

——中国房地产发展的前景

 关于中央企业退出房地产市场的建议

 所谓的房地产暴利及其管理设想

 房地产业地位的再思考

第二章 关于旧城改造和动迁

 上海旧区改造和动拆迁评估

 城市房屋拆迁问题探讨

 对待农村违章建筑的指导思想和工作方法

 旧区改造在取得伟大成就后需要继续突破

第三章 关于房地产土地

 出让土地闲置的现况和对策

 70年后，我们的住房何去何从？

 房地产用地管理改革的探讨

第四章 关于住房体质

 从搞活二、三级市场的实践看住房市场和住房制度改革

 中国住宅经济运行的双重机制

 住宅的行政性(保障性)分配

第五章 关于住房保障

 逐步以市场全价住房加货币补贴制度替代经济适用住房制度

 创新廉租房制度，解决中等偏低和低收入家庭住房困难

 完善上海住房租赁体系的若干基本问题

——略论保障性租赁住房的五大关系

 上海市住房保障的制度设计和政策调整

 重振上海住房保障的廉价房制度

 加大廉租房的供应力度

 廓清住房保障上的三大思想混沌

 廉租房制度的实物指向不能含糊

 进一步完善上海住房保障体系研究(节选)

 关于上海市公共租赁住房实施办法的设想

 勇于创新敢于突破，广开思路筹划资金，保驾护航住房保障

 解决上海公租房建设和运行资金的设想

 关于设立中国住房保障银行的建议

 关于保障性住房租赁和出售灵活安排的建议

第六章 关于房地产市场与调控

 兴旺健康是主调，同时也需要不断调适

 住房需求热潮真正形成，保持清醒、抑制过热、防范风险

 跨国(区)比较看上海房地产的所谓“泡沫”

 抑制房地产价格涨势毋庸迟疑

 关于谨慎对待回暖要求防止上海房市发生新的曲折的建议

 中国城市房地产的宏观调控管理

 房地产发展“速(热)度偏爱症”剖析

 国民经济偏热，房地产能独善其身吗？

 中国商品住房价格上升之我见

 不要病急乱投医——略论商品房预售制度需要完善

 深一步看住房价格变化

 中国房地产政策调整歧见讨论

 中国住房发展四大基本观念

 宏观经济中的房地产调控，应建立在真实需求的基础上

 对房地产调控若干质疑之声的思考

 住房需求的三类分解及其调控思路

第七章 关于房地产服务业

 社会主义商品经济中的居间中介问题

 朝阳初升的经纪行业

 略论中介经纪的收费问题

第八章 关于非住宅房地产

 上海办公楼市场展望与预测

 衣食父母和开路先锋——关于商业和商业地产的关系

 鱼翅还是鱼刺——楼宇经济的上海感悟

第九章 关于房地产外资

 境外资金进入上海房地产市场研究

第十章 关于住房公积盒

 住房公积金增值收益余额难姓“公”

 修改国务院《住房公积金管理条例》的建议

 还住房公积金“个人财产权”本位的建议

第十一章 关于房地产税收

 物业税顺利起步的初步设想

 排除障碍由易入难、下决心试行物业税的建议

 完善住房房产税的若干建议

第十二章 关于房地产统计和监测

 关于房地产价格指数的研发报告

 中国城市房地产发展评价和预警体系研究

——综合模拟法的方法及其应用

 关于扩大发布住房保障统计数据的建议

 住房空置调查统计应该提到议事日程上来

第一部分：房地产行业管理的历史与现状

中国的房地产业发源于沿海城市，上海、广州、天津是最早的发源地。上海最早于1889年设立了会丈局、1927年改设土地局，开始了政府对房地产业的管理。当时政府管理主要侧重于土地，房屋只是作为土地上附属物对待。1927年成立的上海房地产业主公会，是上海最早的房地产行业组织。后来又相继成立上海房产公会、上海特别市地产业同业公会、上海市房地产商业同业公会等。这些行业组织在制定房地产业业规、维护同业者的权利等方面发挥过积极作用，构成了当时环境下的行业管理的一部分。

1949年5月，上海解放以后，政府接管和代管了大批旧政府及外国资本留下的房地产。1956年以后，又通过对资本家经营的房地产进行社会主义改造，建立起房地产领域的公有制。除了少量的私房之外，上海城市的绝大多数房地产成为政府直接管理的直管公房和系统单位管理的系统公房。在生产资料(包括房地产)公有制的基础上，高度集中统一的计划经济体制在全国和上海建立。这种经济体制，把房地产作为单纯的固定资产投资，其经济运行(建造、分配、使用)完全由政府的指令性计划加以规定，实行统建、统配、统管，市场规则退出了房地产领域，房地产经济也随之出现萎缩。由于以上原因，1956年以后上海没有了真正意义上的房地产企业和房地产行业；也没有了它们赖以生存发展的舞台——市场。因此，房地产行业组织同其他同业组织一样消失。1949年以后，上海市主管房地产的政府部门相继为上海市军事管制委员会房地产管理处(后改名为公共房屋管理处)、上海市地政局、上海市房地产管理局等。这些主管部门主要着眼于国有房地产的部门管理，而行业管理已不复存在。

1978年党的十一届三中全会，确定了改革开放政策。自此，在房地产领域发生了一系列重大变化。这些重大变化主要是：土地使用权及其房屋的商品属性日益被肯定，逐渐按市场规则开发经营，市场形成的商品房已经逐渐超过了计划体制下形成的房屋；开发和经营商品房的房地产企业开始具有独立自主的经营权；高度集中的计划经济管理，在微观层次上基本退出；房地产企业大量涌现，专业化分工加强，覆盖房地产生产、流通、消费的行业体系基本形成；住房制度改革取得了实质性进展，并酝酿着实物分配向货币化分配的关键性转变。

适应上述变化，从20世纪80年代中期开始，到90年代的中后期，上海的房地产管理有了新的发展，主要体现在两个方面：

一是，政府的房地产行政管理，已经由过去的部门管理初步转变成为面向全社会、全行业的行业管理。其主要特点是：(1)通过法律和行政规章，对在上海的各类房地产企业实施管理，其涵盖面已经相当完整。这同计划经济年代政府房地产管理部门主要管理直管公房及其机构(房管所、房屋修建公司)相比已经有天壤之别。(2)管理的内容主要是市场规则的制定和执行监督。这同过去对房地产机构人财物、产供销的直接管理、全面管理有实质性的区别。(3)管理的手段主要是政策引导、行政审批和监督。即通过对房地产企业的设立和对房地产建设项目的立项、批地、开工、预售、销售及服务权的审批登记，贯彻政府的计划意向，没有把房地产企业的微观经营用指令计划硬性地连接起来。政府的计划意向，在相当程度上是依靠各种政策文件来引导企业实施的。总之，上海市政府对房地产的行政管理，已经初步显示了行业管理的要求，初步适应了社会主义市场经济发展的要求。

二是，房地产行业组织开始出现。20世纪80年代成立了房地产业协会，90年代又相继成立了房屋交换协会、物业管理协会、房地产经纪人协会、房地产估价师协会等行业组织。这些行业组织，成立的时间有早有晚，都在行业的自律管理上作了可贵的探索，并努力开展传递信息、交流沟通、培训评比等行业活动，为政府的行政管理发挥了有益的辅助作用，取得了不少经验，从而同政府的房地产行政管理机构一起，形成了上海房地产行业管理的初步框架。

目前上海的房地产行业管理体制还存在若干问题，主要有：

第一，行业管理理论尚未明确，思想并未统一。虽然改革开放以来上海房地产管理体制进行了多次改革，取得了显著成绩，政府的行业管理职能有所调整，行业组织和服务也有所发展，但是，在思想理论上，对房地产行业管理的一系列基本问题的看法并未明确和统一。主要有：行业管理的必要性和重要性；行业管理的内容和框架；行业管理的实施和步骤。

第二，政府的房地产行政管理尚未充分理顺。主要表现为：(1)机构设置不够精简，职能划分不够清晰、合理，相互之间的衔接协调不足，有时造成管理上的冲撞或真空。(2)对房地产企业及其经营活动的微观管理过多、过细、过于繁复(集中在审批及市场准入)，而对于房地产行业的总体发展(总量和结构)的指导、引导尚嫌不足。一些政策的出台虽然有指导和引导的作用，但应付近期的矛盾和困难比较多，长效性和完整性尚不足。(3)在房地产信息上做了大量的工作，但对微观层次迫切需要的市场信息及政策信息的服务上，时效性和准确性尚有欠缺。总之，政府的房地产行政管理机构还不够精练、职能错位或有所缺位，政企、政资尚未完全分开。

第三，行业组织比较薄弱，还不适应行业管理的需要。主要反映在：(1)行业管理中的地位、作用不明确，与政府的关系没有合理界定，职能未落实。(2)对行政部门的依赖性较强，自主办会的意识不强。(3)管理人员年龄结构偏大，缺乏专业人员。虽然各个行业组织(协会)存在的问题不完全一致，在某些问题上的表现程度也不一样，但上述问题是共有的。

上海房地产行政管理和行业组织诸问题的存在，其原因是复杂的，除了人们对房地产行业管理在思想理论上的认识不足之外，还有一个重要的原因，就是整个社会在向市场经济转轨的过程中，计划经济条件下高度集中的统一管理模式还有相当程度的惯性。

房地产行业管理的现状如果不进一步改革完善，无论对于房地产行业的自身发展还是对于社会主义市场经济体制的建设都是不利的。进一步改革和完善上海的房地产行业管理无疑是一项重要而紧迫的任务。

P5-7

自1992年起我接触房地产问题起，到2012年的秋天，已经过了20个年头。同时，离开我退休的日子也不远了。

人生其实没有几个20年。我这个20年，绝大部分时间都交给了房地产问题研究，到底掺和了些啥，无论对于社会还是自己，尤其是对于长期鼓励我、支持我的朋友们和家人，应该是有所交代的。

在这20年中，我承担过许多房地产研究课题，出席过无数次房地产问题的研讨会、座谈会或演讲会，结交了众多政界、企业界和学术界的精英。在此过程中，同各方面沟通、交流、碰撞，触发了我的思考，令我写作了不少的文字，估计约有百万字。在这百万字当中，约有三分之一是有点思想的，或许还有些发现。现不揣浅薄，结集呈献给诸位。

本书分成12章共65篇文章，大体涵盖了中国房地产发展的主要问题。

概括但并不限于本书中的文章，20年来尤其是现在，我的房地产主要学术观点如下：

1．在房地产业问题上，我认为：房地产业是提供社会经济对于空间载体实际需要的基础性产业；在满足实际需要的过程中，成就了房地产业的支柱产业地位，也推动了上下游产业的发展，因此支柱产业地位不是考虑房地产业的前提，只有满足实际需要才是前提；房地产业是国民经济先导产业的观点是一种误解；中国房地产业已然成为了支柱产业，提不提支柱产业地位，仅仅是策略需要；21世纪第二个十年，中国房地产业的发展趋势是，速度下降但增长继续；前10多年，房地产国企的迅速发展是多种因素造成的偶然，它的改革尚未完成，改革的核心仍然是产权；房地产中央国有企业的地位，决定了它们应该基本上退出房地产市场；房地产业行业管理有巨大的改革空间，改革的主要取向是行业组织自治化。

2．在城市改造和动拆迁问题上，我认为：对于“公共利益”应理解为对社会发展有利，不等于“公益行为”，也不能将“公共利益”理解为不产生经济利益；在肯定旧区改造“终极公益”的前提下，要确认小众公益和大众公益、直接公益和间接公益同终极公益的一致性；简单地提出降低房屋拆迁费用的想法，是片面的、有害的；动迁补偿，应贯彻完整的等价交换原则，坚持“数砖头”的主体方式，有条件地使用“数人头”的辅助方式；动迁安置应统筹考虑多种要求，适当顾及要求原地或近地安置的民意；城乡违章建筑的处理，关键是要管住强势群体。

3．在房地产土地问题上，我认为：农地转为城市建设用地要实行等价交换，不仅要补偿农民的短期利益，还要补偿农地作为生产资料可能取得的长期利益；长期看来，农地征地制度要取消，要建立保留农地集体产权前提下的市场交易制度；城市土地出让要坚持“招拍挂”，尤其是拍卖的方式；认为土地拍卖导致价格升高、不利于房价稳定和城市商务成本控制的观点，是一种误解；竞争性土地价格，其实是其最终产品——房屋的价格决定的，而土地价格不决定房屋价格；由生地出让转变为熟地出让是大势所趋、势所必然；住房土地使用权到期续约，至少应该同住房折旧周期相适应，而出让金的收取要适度从低。

4．在住房体制问题上，我认为：传统的住房行政性分配有许多弊病，必然要被改革；切断传统的行政性实物分配，是理顺住房体系的关键；旧体制下的租赁公房使用权上市，有理论和现实的合理性；在改革旧的住房行政性分配机制的同时，要建立新的行政性分配机制——保障性分配；以市场机制为基础的保障性——市场性双重运行机制，是中国住宅经济运行的长期模式；不主张住房体制以“市场为主、保障为辅”的简单提法。

5．在住房保障问题上，我认为：市场无法解决全部住房问题，政府实施住房保障是必然的；住房保障的思想基点是人权和亲善，政治功利应是其次的；住房保障的责任，天然地是政府的而非民众的；当经济型住房比较缺乏的时候，住房保障应以实物提供为主、货币补贴为辅；当经济型住房比较充分的时候，住房保障可以由实物型向货币型转变；廉租的租赁住房(即当前的廉租房和公共租赁房)，是住房保障的起点形式，需要长期发展；廉价的购买住房(即当前的经济适用房、限价房等)，是住房保障的较高形式，是政府能力、权利和民众意愿、权利相融的保障形式，也需要发展；廉租住房和廉价住房，在实物筹措上应该统一调度，允许互相转化；住房保障的政府投入，应该以保本为目标，在民众可负担前提下，不排除微利或潜在微利；住房保障需要公平和公正，最有效的办法是公开化；要建立完整的住房保障财政制度，靠稳定的预算提供基础性保障资金；住房保障融资应有主渠道，建立住房保障银行十分必要。  6．在房地产市场与调控问题上，我认为：房地产市场无论何种产品，从需求角度看，以买卖的形式从基础的层面上分析，都可以分为自用的需求、为别人所用的需求、无用的需求(或虚拟的需求)三种，这种分析分类基本上规定了人们对它的应有态度，不过在住房和非住房上有些差别；在住房市场中，买卖是没有刚性需求的，所谓的刚性需求只体现在租赁市场上；房地产泡沫也就是房地产价格飞涨、房地产投资回报率大大超过社会资金平均回报率的状况，其害无穷；房地产泡沫形成的宏观基础是货币供给过度即通货膨胀，中观因素或关键因素是政府追求经济片面增长、并对无用需求或虚拟需求的放任，微观因素是个体追求投资高回报；房地产经济运行的基础是市场配置，但当市场配置失效、房地产泡沫过大时，政府干预和调控具有重大意义，调控的目标取向应该是达致平稳发展；对于房地产泡沫的基本策略是，既不放任，也不强烈挤压导致破裂；房地产过高价格的回归和泡沫的收敛，应该是绝对回归(缩小)和相对回归(缩小)的结合，前期以绝对为主，后期以相对为主；房地产市场调控要供应和需求同时调节，但调节需求是关键，在需求调节中，控制虚拟需求是主要的；住房市场调节的基本策略是，鼓励自住需求、允许他住需求、抑制无住需求，混淆投资和投机、一棍子打死非自住需求是不对的；房地产市场调控，应以经济手段为主、行政手段为辅，在特殊情况下，可以实施强硬的行政手段如限购；房地产市场调控，应该发挥中央和地方政府两个积极性，而如何调动地方政府的主动性需要重点研究。

7．在房地产服务业问题上，我认为：房地产经纪业是创造价值的服务业，它贯穿于房地产业链条的全过程，是房地产业的基本组成部分；房地产经纪收费的实质是经纪劳动(经营)的价值补偿，是产品和劳务价格的组成部分，合理的名称应为佣金，政府管理不能规定统一的比例，要放、管结合；房地产服务业不限于房地产经纪业，还需要深化和细化发展，新的发展方向是，要以目前的交易服务为主向业主咨询服务、房屋交易服务、房屋保值服务、业主全方位代理服务发展；商品房和公改私房物业管理面临着许多的困难和问题，改善的最终目标是，按照市场经济等价交换(或基本等价交换)的原则进行。  8．在非住宅房地产问题上，我认为：商业服务业是商业地产开发商的衣食父母，商业地产开发商是商业服务业的开路先锋，商业地产开发的前期研究、策划和设计是关键性的；以办公楼为代表的楼宇经济可以是“鱼翅”，也可能是“鱼刺”；是经济发展的时势造就楼宇经济，不是楼宇造就楼宇经济；适应经济发展需要的楼宇应该逐步推出，不要一哄而起，更不要应景(观)应政(绩)需要而起；大型城市的核心地区一定要有楼宇经济，非核心地区也可以有；著名投资商领头，是高档楼宇成功的重要条件之一；重视优质商办楼宇的巨大潜力，多租少售，不拆零出售；楼宇经济的税源导向应完整、辩证，要防止“绝对税源论”和“唯税源论”。

9．在房地产外资问题上，我认为：多年来，外资进入中国房地产市场，积极作用要超过消极作用；目前的房地产市场，内资比起外资来还存在着较大差距，未来的市场还需要外资参与；在外资进入房地产的管理上，要把宏观的要求同城市、产业的长远发展结合起来考虑，要把防范消极作用和发挥积极作用结合起来，不要偏废，也不要绝对。

10．在住房公积金问题上，我认为：住房公积金及其增值收益余额，都是私有而非公有财产；目前的住房公积金管理权由政府掌控，应视为人民的委托代理，政府代理不能将住房公积金作为财政资源使用，否则就是侵权，将住房公积金增值收益余额收归财政的规定是错误的，用于廉租住房建设更是错误的；《公积金管理条例》的根本缺陷是，不按照公积金是私人资产集合的性质来管理，公权侵犯私权；部分人企图将住房公积金拖入住房保障体系，是把两者的本质和职能给混淆了，极其令人不安；建立有政府保证的住房保障银行，将住房公积金的增值部分作为资本投资，将住房公积金的沉淀资金作为存款，是住房公积金稳定保值、增值的较佳途径。

11．在房地产税收问题上，我认为：房地产税收体系需要改革，改革的主要方向有二，一是实行不管其产权性质，对一切土地、房屋征收房地产税收，二是降低土地、房屋流通税，提高持有税；房地产物业税是世界各国通行的一项税种，中国必须实施；房地产物业税除了发挥财产再分配的功能之外，应该提高它在房地产市场调控中的作用；征收住房物业税的技术障碍不是主要的，而利益群体的反对和掌控了话语权是主要的；实施住房物业税，应该由易入手、稳定起步、步步深入、综合解决；重庆和上海房产税试点需要完善，对征收对象要更加公平的覆盖；税率设计应多进阶递进；免税面积有地区特点，但从严掌握；要有全国总体设想并分步实施；非住房应按既有政策征收。

12．在房地产统计问题上，我认为：房地产统计存在几大问题：结构上缺乏非商品房地产一大块；落伍的保密思想导致房地产业统计数据发布不充分；房地产业统计竟然回避了土地闲置、房屋空置这样重要的信息；房地产价格指数统计公信力不足，以至于杂音泛滥；住房保障和住房公积金信息发布很不到位。

关于房地产金融和小产权房问题，是本书也是本人研究的薄弱环节，很少或几乎没有谈及。

此外，有六个问题需要说明，盼读者留意：

1．大约有六成以上的文字已经公开发表过，收进集子时仅作技术性编辑，未做观点修改，以保持历史真实性。

2．本书在形式上，给每篇文章增加了一段“作者告白”。其作用是，告知写作的起因，文章的结构和重要观点，成文以后的命运，甚至纷争、情感起伏、联想及当今的思维发散，以方便读者选择阅读，或略添情趣。

3．在同类或相同议题的文章中，前后有重复之处，甚至矛盾冲撞，编辑时未能尽删。但在不得不保留重复和矛盾之处时，后篇比之于前篇，在观点上肯定有所发展或变化。

4．按照严格的学术规范，非自身的观点或挖掘的资料，应该标明出处。但十多年来，房地产研究已经成为显学，专家也“全民化、立体化”了，同一话题的文献和观点浩如烟海。所以，除了特定的商榷对象外，本书不少文章没有或没有详尽的引用注释。为此我要郑重声明，本书文章中的许多观点，不敢说就是我的首创，至多可以说我也持此观点。如有我本人的特色或发见，我在“作者告白”会加以提示。

5．本书大部分文章纯系我个人所写，凡是同别人合作的文章都有说明。合作文章之所以收入本书，大体上是两种情况：一是几乎完全由我撰写，其他人士提供了部分资料、意见或原则审稿；二是我担任第一或实际责任人，全面负责研究的组织、观点的提炼、框架的设计、承担大部或局部关键性写作，最后都由我逐字逐句定稿。  6．此书文章跨度为20年多。有些情况，或许记忆有误，或许描绘有所出入。如有，盼读者指出，以备补救。

回顾20多年的历程，最后能结集这本集子，要感谢很多人。

感谢上海社会科学院这个大家庭，上海社会科学院以特有的研究氛围，鼓励创新、宽容分歧，成为我力图在房地产研究领域有所发见的强大后盾。其中，特别要感谢王荣华、左学金、厉无畏、杨建文和厉瑶先生的爱护和鼓励。

感谢上海市房产经济学会、上海市房地产行业协会和上海市房地产经纪协会，他们给予信任、交给任务、提供舞台。特别感谢桑荣林先生耳提面命把我领进该领域，感谢许明义先生的谦逊倾听和频频鼓励。

感谢上海房地产业界，他们对我所在的机构不计功利，长期提供资料并给予资助，有力地推动学术研究和出版，令我感动。特别感谢殷友田、徐林宝、周玉升、范伟、皋玉凤、刘道桐、马韧、周忻、李永杰、陈经纬、姜雷、屠海鸣、倪建达、金惠明、卫平、王克活、田汉雄、戴志康先生。

感谢上海市委(府)研究室、上海市发展研究中心、上海市发展和改革委员会、上海市住房保障与房屋管理局(及其前身)、上海市公积金中心，他们给我或所在机构发布研究任务，并不时听取我的诤言。特别感谢王战、周伟、周振华、阮青、蔡育天、冯经明、刘海生、毛佳梁、庞元、沈正超先生。

感谢全国政协、上海政协和上海市政府参事室，为我的学术观点产生实际作用或广泛传播，提供了广阔的舞台。特别感谢白同塑、郑祖康、薛洪玉、匡鹏、沈惠象先生(女士)和我的参事同仁。

感谢国家住房保障与城乡建设部，他们是我几项重大研究任务的来源和诸多作品诚挚的倾听者。特别感谢宋春华、刘志峰、谢家瑾、侯淅珉、张其光、沈建忠、冯俊、张小宏先生。

感谢《社会科学》月刊、《中国房地产》月刊、《上海房地》月刊和上海财经大学出版社、上海社会科学院出版社。我稍具价值的文章和作品，大部分在那里发表。特别感谢马志刚、李国华先生。

感谢有“上海房地产三教授”之称的其他两位——印堃华教授和张永岳教授。他们于我，亦师亦友，对我有学术发蒙和搀扶作用。人所共知，20年来三人观点有异、风格有别，然“和而不同”的长期友好，堪称学界佳事。

感谢国内外学术同道的切磋和启发，特别是北京的顾云昌、刘洪玉、秦虹、汪丽娜、尹中立、冯长春、叶剑平，天津的曹振良，广东的蔡穗声、左令、王锋，辽宁的王全明，江苏的高波，浙江的陈多长，上海的刘福长、戴晓波、顾建发、陈则明、李战军、吴震国、尹伯成、陈杰、陈伯庚、龙胜平、崔裴、华伟、王洪卫、姚玲珍、丁健、施建刚、钱瑛瑛、崔广灿、屠梅曾、胡昊，香港的赵丽霞，台湾的张金鹗，以及英国的曹军建、韩国的任盘硕。

感谢姚宏来先生，他是建议我步入房地产研究领域的第一人，也是对我许多作品有机会率先加以评判的第一人。

感谢本书责任编辑、上海人民出版社的舒光浩先生为本书顺利出版所付出的艰辛。

要感谢的人还很多，或许挂一漏万。但不能忘记我的妻子曹助玉，她的聪明能干和任劳任怨，是我这20年房地产研究有所贡献的坚强保证。

谨以此书，献给一切曾经关注过我的人！

张泓铭

2012年11月于上海社会科学院